Cuando vendes un piso, el ayuntamiento cobra un impuesto por lo que ha subido el valor del suelo desde que lo compraste. Es la plusvalía municipal. La paga la persona que vende, y no tiene nada que ver con la ganancia que se declara después en la renta: son dos impuestos distintos.
| En resumen | |
|---|---|
| Quién la paga | La persona que vende |
| Plazo | 30 días hábiles desde la firma en la notaría (art. 110) |
| Cuánto | Lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 % de la base |
| Cuándo no se paga | Si vendes por el mismo precio que compraste o por menos |
Cómo se calcula
Hay dos maneras de calcularla y la Ley de Haciendas Locales permite pagar la que salga más baja:
- Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI, por un coeficiente que depende de los años que has tenido el piso.
- Método real. Se toma lo que has ganado de verdad (precio de venta menos precio de compra, según las escrituras) y se multiplica por el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral.
Un ejemplo con el método real: compraste por 200.000 €, vendes por 300.000 € y el suelo es el 40 % del valor catastral. La base es 100.000 € × 40 % = 40.000 €. Con un tipo del 30 %, el máximo legal, serían 12.000 €. Si el método objetivo da menos, pagas lo que dé el objetivo.
Los gastos de la compra y de la venta (notaría, impuestos, agencia) no se restan.
Cuándo no pagas
Si vendes por el mismo precio que compraste o por menos, no hay ganancia y no pagas. Para comparar se usa el precio de las escrituras o, si es mayor, el valor que haya comprobado la Administración. Aun así, hay que declararlo en el plazo y aportar las dos escrituras, la de compra y la de venta, para demostrarlo.
Si el piso lo heredaste, cuenta como precio de compra el valor que se declaró en la herencia. Los plazos y bonificaciones al heredar están en Piso heredado en Catalunya: plazos del Impuesto de Sucesiones.
Los coeficientes acaban de cambiar
El método objetivo usa unos coeficientes máximos que fija el Estado. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, fija unos nuevos máximos y está en vigor desde el 8 de octubre.
Es la tercera vez en menos de un año que el Gobierno los cambia por decreto. Los dos anteriores, el de diciembre de 2025 y el de septiembre de 2026, decayeron porque el Congreso no los convalidó. Este también tiene que pasar por el Congreso: si no lo convalida, dejará de aplicarse.
Cómo se paga
En Barcelona se tramita a través de la web de l'Institut Municipal d'Hisenda. En otros municipios, cada ayuntamiento tiene su tipo y su forma de presentarla.
Tiene un efecto práctico: el Registro de la Propiedad no inscribe la compra hasta que se acredita que la plusvalía se ha presentado (art. 254.5 de la Ley Hipotecaria).
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